前三季度净利润下滑34%大批散户股东挥别金地集团

延续今年中期业绩的颓势，金地集团2021年第三季度净利润再度下滑。

2021年10月17日晚间，金地集团公布的2021年第三季度业绩报告显示，今年前三季度，金地集团实现总营业收入538.84亿元，同比上升33.25%；归母净利润33.09亿元，同比下降33.72%。

金地在业绩报告中解释称，净利润下滑主要是因为第三季度结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加的影响。今年前三季度，金地录得毛利率为18.13%，同比下降19.98个百分点；净利率为10.59%，同比下降11.37个百分点，均出现较大幅度下挫。

尽管房地产行业在政策调控和融资收紧的影响下，今年以来业绩表现普遍平平，但是在A股的地产股中，金地作为龙头之一，与万科、保利的差距还是相对显著。据21世纪经济报道记者统计，从2008年至今，金地的业绩表现随着房地产行业起伏而波动，其分别在2008年、2015年录得全年净利润下滑，这两个年份正是房地产行业的小年。

这或许也从一个侧面反映了金地集团并不具备足够抵御周期震荡的成长能力。也正是在个股表现平平叠加行业下行明显之下，越来越多的投资者逐渐挥别这家昔日地产龙头。截至2021年第三季度末，金地股东总人数是55534人，较之上个报告期大幅减少23.2%。

这是渐入暮年的夕阳行业，即便是龙头，高光时刻也很难再现了。

利润再度下挫

在今年中期业绩发布之后，金地集团与投资者的交流中一直强调，今年全年的结算收益预计会有上涨。

在最近一次投资者互动平台的问答中，金地集团方面还表示，受到年内结转节奏不均衡的影响，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率，因此上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润同比有一定下降。预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年会有一定增长。

虽然金地一直在拉高投资者的预期，但从数据来看，其三季报的业绩回升趋势并不明显。

根据三季报数据，2021年前三季度，金地营业收入约538.84亿元，同比增加33.25%；营业净利润65.17亿元，同比减少44.67%；净利润57.05亿元，同比减少36.78%；归属于上市公司股东的净利润约33.09亿元，同比减少33.72%。

一位不愿具名的地产分析师也对21世纪经济报道记者表示，金地的结转速度是正常的，它的营业收入增速还是不错，有30%多的增幅。但是因为结算毛利率较低，加之金地的少数股东权益近年来占比一直较大，所以归母净利润表现就受到了一定的影响。“像金地这样的利润率表现是行业普遍现象，现在这种市场背景，没有哪一家能够幸免。”

虽然市场对这份三季度报有所准备，但如何在第四季度实现目标也是投资者关注的焦点。金地预期的“结算收益会有一定增长”虽未明确具体指标，不过如果以去年的利润表现来看，要履行这一承诺，挑战依然存在。

2020年全年，金地实现净利润总额152.41亿元，归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，如果要实现今年全年利润总额和归母净利润同比去年增长，则意味着，金地需要在第四季度实现70亿元的归母净利润，如果在没有资产出让计划的情况下，金地必然要在结算收益大幅提升之下才可能实现。

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受21世纪经济报道记者采访时分析称，金地给出全年收益的预期，应该是立足于对可进入结算期的过往销售收入的统计，只要第四季度进入结算期的销售收入规模足够大，完成全年预期收益的压力就不大。

一个积极的数据是，金地第三季度的合同负债为1252亿元，相比起2020年年底945亿元有较大幅度增加，这或许就是金地第四季度结算收益能够完成预期目标的底气和基石。

散户用脚投票

在金地这份三季报中，颇令人意外的是，在大股东大幅减持的背景下，金地的股东总人数仍录得大幅度减少。报告显示，截至2021年第三季度末，金地股东总人数是55534人，较之上个报告期下滑23.2%。

这是一个很明显的风向标——越来越多的投资者正在与金地道别。香颂资本执行董事沈萌告诉21世纪经济报道记者，股东数量下降说明持股出现集中，流通股股东在选择离开该股，原因或许就是企业前景不佳。

柏文喜则指出，这说明大量的散户股东已经对金地用脚投票，这是市场不看好金地和房企，对未来信心不足的信号。

这与市场近期传递的信息并非十分一致。金地作为A股地产龙头之一，其今年销售额表现优秀，也被认为具备穿越周期的房企。据金地发布的数据，2021年1-9月，其累计实现签约金额2286.9亿元，同比上升34.49%。在增速迅猛的加持下，金地管理层还曾喊话“重回前十”。

但是，销售额表现出色并不意味着它一定值得被看好，尤其是在市场下行趋势不改的背景下，权益销售对利润和营收的贡献程度，越来越被投资者看中。故此，金地不被投资者看好，的确有其现实原因。

金地近年来擅长于通过合作开发的方式获取土地，但根据财务报告的数据，金地的权益占比正在逐渐降低。金地三季报显示，2021年前三季度，金地总投资额约1135亿元，权益投资额约460亿元，新增土地储备1492万平方米，其中权益储备约599万平方米，以此来看，金地的权益占比在40%左右。

根据中指院统计数据，2021年1-9月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为79.6%，金地大幅落后于行业平均水平，因此即便销售额大幅上涨，为金地的营收和利润能够带来多少贡献，仍有待观察。

此外，根据21世纪经济报道记者统计，在市场表现不好的年份，金地的业绩也未表现出逆周期上升的强大能力，如同2008年、2015年这两个年份金地净利润水平同比录得下滑一样，其抵御市场风险的能力仍稍显不足。

因此，尽管今年中期报告显示出来的现象是房地产行业的普遍下滑，但是仍有不少企业能够保持合理的利润水平，而金地的净利下挫幅度在TOP15房企中仍处于前列。

上述不愿具名的分析师告诉21世纪经济报道记者，“地产本来就是周期性行业，就算是净利润额没有下滑，增速也肯定是放缓的。不过，有商业的、节奏控制得好的房企是好一些，金地底子是薄了些。”

在第三季度报发布后，金地10月18日股价收于10.86元/股，下跌2.69%，总市值为490.28亿元。

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