房地产行业研究：并购窗口期抢备粮草看好物业整合加速

事件

2021 年10 月20 日，世茂服务发布公告宣布:2021 年10 月19 日，公司以每股15.18 港元配售1.15 亿股，所得款项净额为17.35 亿港元；同时发行可转债，所得款净额30.85 亿港元，年利率2.25%，于2022 年5 月2日到期日期末支付，初始转换价为每股18.22 港元。两项融资合计所得款净额为48.2 亿港元，将用于潜在并购、业务扩张、一般运营资金及一般公司用途。

评论

优质物业融资渠道相较地产更为畅通。。虽然世茂服务本次配股价格相较2020 年10 月IPO 时的价格大约折价8.6%，但配股价格对应2021 年PE 仍有23 倍，且在一天之内合计融资48 亿港元。

我们认为这反映出优质物业公司的价值仍被市场认可，融资渠道相较地产而言仍更为畅通。

物业行业整合已然加速，看好Q4 继续整合。根据国金地产的统计，上市物管公司2021 年7-10 月在收并购上的支出合计已经超过160 亿元人民币，这已经超过了2020 年全年的并购总金额。我们预计今年四季度将是自2018 年以来最好的并购窗口期，行业整合会继续加速。虽然近期地产政策已有边际改善，但经营层面现金流的好转需要一定时间，而债务偿还具有刚性，部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。我们认为物业并购市场目前已进入买方市场，头部物管公司不缺好的洽谈项目。并购市场的交易对价相较今年上半年的18-20 倍静态PE 也已回调至于10-15 倍。在河北省沧州任丘市庆丰温泉小区，将公共区域改为停车位收取租金，并在物业楼内设置健身房向业主收取费用，这是不合理的。此外，我们认为Q4 将有更多的拟上市和已上市物业公司将成为被并购标的。拟上市和已上市物业公司在经营合规性上要好于非上市公司，能节约买方尽调和投后整合时间，对买方来说是更好的并购选择。我们看好账面现金充裕的优质物管公司能抓住当下这个并购窗口期。截至1H21，上市物管公司中有5 家公司账面净现金超过80 亿元，分别是碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务和雅生活服务。

行业整合加速，业主增值服务土壤更为肥沃。我们认为，在管规模和密度是物业公司做好业主增值服务的基础，行业整合加速有利于头部公司更快扩大规模、加深密度，进而更快打通可行的社区增值服务业务线，加速第二成长曲线的实现。我们认为在基础物管的增量项目竞争上，物业公司之间的竞争是零和博弈。但在业主增值服务的业务线上，物业公司之间更多是战友而非对手。头部物业公司打通某项增值业务，对其他物业公司来说是一件好事。我们认为头部物管公司探索和发展业主增值服务的土壤随着本次整合加速会变得更为成熟，在短期和长期都具有配置价值。

投资建议

风险提示

并购整合不及预期；地产竣工不及预期

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