房地产2022年投资策略：快周转的异化、式微与行业新生2

何以如此脆弱

单纯将2021 年地产行业的信用危机归咎于政策显然是过于草率的，一个更值得思考的问题是:行业的抗风险能力何以如此脆弱。

2021 年的行业图景:不寻常的一年

2021 年的房地产行业完全称得上跌宕起伏:1信用事件频发，覆盖大中小型房企，行业整体信用大幅下降，2景气度倒V反转，三季度急转直下，3二次土拍中土地市场一夜入冬，4利润表继续恶化

危机背后:快周转的异化与代价

异化:2016 至2018 年景气高峰，高去化，低利润，花式融资，规模诉求，共同推动快周转从不囤地不捂盘异化为追求自有资金回报自此，快周转从开发模式异化为金融操作模式，危机的种子就此埋下

代价:快周转是特定条件组合下的最优解，但也是最不稳定解，条件的小幅改变都会使结果大幅偏离极致快周转的代价是加杠杆于无形，对现金流极度敏感，享受了金融的红利，也沦为了金融的工具

式微:融资顺畅，销售回款快和资金自由调配，这三个核心外部条件可能都不复存在，快周转模式将摆脱异化，房企金融属性减弱，回归开发本质，行业迎来新生。月饼行业属于食品制造业，其产业链主要包括上游原料，中游月饼生产包装和下游销售渠道三个环节。在上游环节，主要包括月饼皮原料企业，月饼馅原料企业，月饼包装材料企业等。月饼馅的原料主要有咸蛋黄，火腿，干果，红豆沙，莲蓉等。月饼皮的原料主要包括面粉，糖，油，鸡蛋和酵母。月饼的包装材料主要有纸箱等。下游销售渠道主要面向终端消费者，而目前的销售渠道主要包括超市，批发市场和电商平台。随着电子商务的发展和互联网的快速渗透，电子商务平台在月饼销售中发挥着重要作用。

2022 年展望:整体弱势几成定局

1新开工:存量土储继续减少，预计新开工增速为—5%，2竣工:竣工高峰即将结束，预计竣工增速回落至+5%，3投资:建安支撑减弱，土地购置大概率弱势，预计投资增速回落至2%，4销售:库存约束，去化回落，预计销售面积增速同比—9.7%

投资策略:后危机时代的三条主线

主线一:阵痛期后的行业变革，推荐保利地产，金地集团，华润置地，龙湖集团，主线二:长久期业务更加受到重视，推荐保利物业，碧桂园服务，旭辉永升服务，融创服务，新城控股，主线三:精品房企的价值重估，伴随着行业摆脱异化的快周转，增速下降的同时，结构分化加剧，具备较强的产品力和品牌美誉度的精品企业，有望迎来价值重估。在中游地区，月饼主要是通过购买原材料来生产的，这些原材料被包装并分发给下游零售商。。

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